Vente de bien en copropriété : qu’est-ce que la loi Carrez et quelles sont les obligations du vendeur ?

Vous souhaitez vendre un bien faisant partie d’une copropriété ? Votre condition de vente est alors soumise à la loi Carrez. Qu’est-ce que la loi Carrez et quelle est son utilité ? Comment calculer la superficie Carrez qui n’est pas la même que la surface habitable de la loi Boutin ? Quelles sont les conséquences en cas de litige ? Decultieux Immobilier, votre agence immobilière à Villeurbanne vous dit tout dans cet article.

La loi Carrez : qu’est-ce que c’est ?

La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, communément appelée Loi Carrez, définit les obligations pour un propriétaire-vendeur d’un lot ou d’une fraction de lot en copropriété. Ce texte législatif, rédigé par le député Gilles Carrez, impose l’indication de la valeur de la surface privative du bien sur tous les documents officiels de la vente. En effet, cette loi a pour objectif de protéger les acquéreurs du lot en copropriété contre les tentatives de surévaluation de la superficie du logement.

Elle mentionne également les règles de calcul qui permettent d’obtenir la surface Carrez du bien immobilier. Le métrage est, d’ailleurs, réglementé par les pouvoirs publics afin d’éviter les litiges et les tromperies. L’obtention de ce mesurage est nécessaire pour le propriétaire-vendeur avant même de faire la publicité de sa mise en vente.

Comment calculer la superficie Carrez ?

La méthode de calcul de la superficie Carrez ou surface réellement habitable d’un bien immobilier est assez complexe. En effet, il y a certains éléments du logement qui ne peuvent être comptabilisés dans le calcul. Ce sont :

• Les murs et les cloisons ;
• Les cages d’escalier ainsi que les marches ;
• Les gaines ;
• Les embrasures (fenêtres et portes) ;
• Les balcons et terrasses ouverts ;
• Le garage, la cave et la place de parking.

Si les lots sont inférieurs à 8 m², ils ne sont pas pris en compte dans le calcul, sauf s’ils sont incorporés à l’unité d’habitation. Seules les surfaces closes et ouvertes qui possèdent une hauteur minimale de 1,80 m sont prises en considération. Ces espaces peuvent être :

• Le sous-sol ;
• Les greniers et les combles (même non aménagés) ;
• Les réserves ;
• La véranda.

La formule pour calculer la surface loi Carrez est donc la suivante :

Surface loi Carrez = superficie des planchers des locaux – surface occupée par les éléments non pris en compte.

Quelles sont les obligations pour le vendeur lorsque l’on parle de loi Carrez ?

La superficie loi Carrez ou superficie privative est obligatoire lorsque le propriétaire vend un bien se trouvant en copropriété. La loi Carrez s’applique alors à toutes les ventes immobilières, qu’il s’agisse d’un lot d’activité, à fonction commerciale ou résidentielle. Les appartements en copropriété sont également concernés, ainsi que les maisons en lotissements.

Le vendeur a l’obligation de mentionner la superficie de la partie privative de son bien à vendre dans les documents liés à la vente, comme notamment :

• la promesse de vente ;
• le compromis de vente ;
• l’acte de vente ;

En revanche, la loi Carrez ne s’applique pas aux maisons individuelles et aux logements en vente en l’état de futur achèvement (VEFA).

Quelles conséquences en cas de litige sur la superficie Carrez ?

Si la superficie Carrez n’est pas présente

Si, avant la vente immobilière, le vendeur ne mentionne pas la superficie dans le compromis de vente, l’acquéreur a la possibilité de demander la nullité. Et ce, même si l’acheteur l’a déjà signé. Si malgré tout, ce dernier est toujours intéressé par le bien, il peut demander au notaire ou à l’agence d’introduire cet élément dans l’acte authentique. Il peut aussi faire réaliser un métrage au besoin.

Si, après l’achat immobilier, la superficie Carrez n’est pas présente dans l’acte authentique, l’acheteur peut demander la nullité de l’acte. Il dispose d’un délai d’un mois pour faire sa demande au tribunal de grande instance.

Si la superficie indiquée contient une erreur

Dans le calcul de superficie Carrez, la marge d’erreur inférieure à 5 % est tolérée par la loi. Cependant, si l’acheteur constate que la superficie réelle du bien est inférieure de 5 % ou plus à celle mentionnée dans l’acte de vente, il peut se retourner contre le vendeur.

L’acquéreur dispose d’un an à compter de la signature de l’acte de vente pour faire une demande de diminution du prix de vente du bien. La diminution de prix sera proportionnelle à la superficie manquante. En fonction de ce nouveau prix de vente, les frais de notaire seront également recalculés.

En contrepartie, si la surface Carrez communiquée dans l’acte de vente est finalement inférieure à la superficie réelle du bien, il n’existe aucun recours pour le vendeur.

Le diagnostic loi Carrez, qui le réalise ?

Le vendeur peut réaliser lui-même les mesures. Cependant, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel pour éviter toute erreur dans le résultat des mesures. De plus, le diagnostiqueur professionnel sait que le certificat loi Carrez d’un bien doit comprendre des éléments comme :

• le détail des surfaces mesurées ;
• les outils de mesure utilisés ;
• les diverses conditions d’exécution ;

Le diagnostic loi Carrez n’est pas le seul diagnostic obligatoire à faire pour un bien en copropriété à vendre. Vous devez aussi, par exemple, réaliser le diagnostic de performance énergétique. Pour réussir facilement votre projet, lisez notre article listant nos conseils pour effectuer simplement vos diagnostics immobilier.

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